Взаимозачет: квартира в новостройке за вторичное жилье. Особенности, этапы и преимущества сделок
Многие семьи мечтают о смене старой квартиры на апартаменты в новом доме. Однако, процесс продажи текущего жилья и последующей покупки нового может занять длительное время и вызвать массу хлопот. Существует способ значительно ускорить этот процесс - квартира взаимозачет. Это простая схема, позволяющая обменять свое имеющееся жилье на квартиру в новом доме.
Приобретение квартиры в новостройке через схему «взаимозачет» имеет множество преимуществ. Это относительно простая процедура, при которой клиент агентства недвижимости выбирает подходящие апартаменты в новостройке. Затем эксперты компании оценивают старое жилье клиента и выставляют его на продажу, запуская рекламную кампанию с использованием всех возможностей риелторского агентства. В это время выбранная квартира в новостройке бронируется на имя клиента, и как только на старое жилье будет найден покупатель, клиент подписывает договор продажи и одновременно – договор покупки квартиры в новостройке.
Если попытаться провести всю операцию без помощи агентства, то потребуется много времени на поиски покупателя без рекламы и на оформление всех необходимых документов. Однако при сотрудничестве с агентством клиент получает полную поддержку экспертов, которые активно ищут покупателя и помогают с юридическими формальностями. Кроме того, при такой схеме покупателю квартиры в новостройке не приходится выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости, что делает эту схему более выгодной, чем ипотека.
В некоторых случаях покупателю приходится доплачивать определенную сумму – единовременно или в рассрочку. Однако, все же стоит рассмотреть эту схему приобретения нового жилья, так как в ней имеется множество преимуществ для клиента.
Взаимозачет или обмен? Как правильно называть сделки по обмену жилья?
В настоящее время покупка квартиры по взаимозачету схожа с обменом, который ранее использовался довольно широко. Сегодня, когда речь идет об обмене квартирами, это означает сделку между двумя физическими лицами. Если при продаже участвует физическое лицо (владелец старой квартиры) и юридическое лицо (застройщик), такую сделку обычно называют взаимозачетом жилья. Сегодня на рынке недвижимости около 90% обменных сделок осуществляются с использованием новостроек.
Конечно, возможно попытаться обменять одну квартиру на вторичном рынке на другую, но вероятность успеха такой сделки крайне мала. Владелец приглянувшейся квартиры может не найти вашу квартиру привлекательной и не захотеть обмениваться с вами.
Многие люди используют термины «взаимозачет» и «трейд-ин» как синонимы друг друга. Однако, трейд-ин (trade in) - это термин, который пришел на рынок недвижимости из автомобильной промышленности. Эта схема подразумевает быструю продажу старой машины и немедленное приобретение новой с небольшой скидкой (обычно до 15%). Клиент должен доплатить разницу в стоимости между старым и новым авто.
Сегодня на рынке недвижимости термины «трейд-ин» и «взаимозачет» часто используются в качестве синонимов друг для друга, что может привести к некоторой путанице. В действительности эти два термина имеют значительные различия. Trade in - это быстро оформленная продажа старой квартиры с гарантированным выкупом по сниженной цене агентством. Однако это используется нечасто и только в том случае, если агентство может быстро продать квартиру на свои условия.
Приобретение квартиры по взаимозачетной схеме включает в себя несколько этапов.
Клиент агентства выбирает квартиру из предложенных вариантов в новостройках. Экспертное агентство проводит независимую оценку старого жилья и начинает рекламную компанию для его продажи. Широкий охват рекламы гарантируют крупные агентства, работающие с множеством застройщиков.
Выбранная квартира забронирована клиентом на весь этап продажи старой квартиры. Описываемый тип сделки подходит любым объектам, на которые у клиента оформлено право собственности. Но важно правильно оценить возможности и стоимость жилья.
Когда покупатель старой квартиры найден, подписывается договор продажи старой квартиры и договор покупки квартиры в новостройке. Юридическую поддержку и сопровождение сделки осуществляет риелторское агентство.
Некоторые компании-застройщики устанавливают жесткие требования к старым квартирам. В столице чаще всего принимаются квартиры, находящиеся в частной собственности более трех лет, юридически и физически свободные. Однако жесткость требований зависит от компании-застройщика.
Для взаимозачетной схемы более подходят высоколиквидные квартиры в новых домах (2000-х годов постройки) в хорошем состоянии. Однако, жилье, доступное для покупки по взаимозачету, обычно предлагается в объектах, находящихся на этапе незавершенного строительства. В связи с этим, сроки сдачи дома могут изменяться, и потенциальному покупателю следует заранее решить вопрос с пропиской или временной регистрацией.
Одно из самых крупных агентств недвижимости Москвы и Московской области, «Азбука Жилья», предлагает программу «Взаимозачет на новостройку». Эта программа отличается от других предложений на рынке тем, что позволяет клиентам на выгодных условиях обменять свою вторичную квартиру на квартиру в новостройке или заменить свою квартиру в новостройке на квартиру в другой новостройке, например, большей площади или при другой стадии строительства.
Компания работает с большим количеством застройщиков, благодаря чему у клиентов есть возможность выбрать квартиру на свой вкус и бюджет. В каталоге «Азбуки Жилья» представлено множество объектов в различных районах Москвы и Подмосковья, начиная от бюджетных вариантов до элитных.
Преимуществом программы является то, что клиентам не нужно беспокоиться о том, что купив квартиру в новостройке, их выбор кто-то перебьёт – новые квартиры резервируются в течение 2 месяцев с фиксацией цены.
С другой стороны, недостатком можно назвать то, что не все новостройки в Москве и Подмосковье участвуют в программе. Однако, это не ограничение для клиентов компании, так как список предоставляемых вариантов квартир один из самых обширных. И в рамках этого списка можно легко найти подходящий вариант.
Примеры успешных сделок, совершенных с помощью взаимозачета, не стали еще широко распространенной практикой для агентства недвижимости «Азбука Жилья». Однако, эта система начинает набирать популярность, так как уже было несколько удачных сделок с ее использованием.
Один из примеров - клиент, обратившийся в «Азбуку Жилья» с запросом на продажу его 2-комнатной квартиры в Москве на улице Свободы, площадью 56 квадратных метров и стоимостью 12 800 000 рублей, и последующей покупки 2-комнатной квартиры площадью 63 квадратных метра в новом жилом комплексе «Балтийский квартал» с огороженной территорией, охраняемой стоянкой и подземным паркингом, стоимостью 12 400 000 рублей. «Азбука Жилья» заключила с клиентом договор на оказание услуг по продаже его квартиры на улице Свободы и забронировала выбранную клиентом квартиру в «Балтийском квартале» с фиксацией стоимости на время продажи его собственности. Агентство нашло покупателя и провело успешную сделку по продаже квартиры. После получения государственной регистрации нового права собственности, клиент купил забронированную 2-комнатную квартиру в «Балтийском квартале».
По аналогичной схеме была проведена продажа еще одной 2-комнатной квартиры в городе Железнодорожный, микрорайоне Южное Кучино, площадью 50 квадратных метров и стоимостью 5 100 000 рублей. Агентство продало ее и помогло клиенту купить 2-комнатную квартиру площадью 60 квадратных метров в новом жилом комплексе «Бутово Парк».
Кроме того, специалистами «Азбуки Жилья» была продана 3-комнатная квартира на улице Нелидовской с площадью 65 квадратных метров и стоимостью 11 500 000 рублей. После оформления права собственности на нового владельца, клиент агентства приобрел две 2-комнатные квартиры площадью по 64 квадратных метра и стоимостью по 5 000 000 рублей в ЖК «Путилково».
Несмотря на наличие ограничений при использовании схемы взаимозачета при покупке квартир, этот метод по-прежнему остается одним из наиболее удобных, быстрых и безопасных способов улучшить жилищные условия. Сравнивая с ипотекой, полученной под залог недвижимости, схема взаимозачета проще и во многих случаях значительно дешевле.
Фото: freepik.com