Проект перепланировки квартиры: нюансы от А до Я
В самых уютах и приятных моментах нашей жизни мы обычно находимся внутри стен своей квартиры. Гостеприимный дом позволяет нам отдохнуть после трудового дня, насладиться приятным общением с близкими и проводить вечера за веселыми играми в их кругу. Поэтому неудивительно, что мы стремимся максимально уютно обустроить наше жилье. Иногда обычный ремонт недостаточен. Для того, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и удобным, необходима перепланировка.
Хозяева в своих стремлениях следуют воображению и креативности, а также обращаются к квартирным дизайнерам, которые зачастую приносят новые идеи и предложения. Тем не менее, даже самый замысловатый дизайн-проект может не обеспечить достаточный уровень перепланировки квартиры.
Что такое проект перепланировки квартиры, зачем он нужен и каковы его компоненты? Где можно заказать такой проект? На эти вопросы вы найдете ответы в данной статье.
Чем отличается проект перепланировки от дизайн-проекта?
Делая ремонт, многие хозяева ограничиваются изменением цветовой гаммы и отделкой комнат, но иногда возникает желание значительно изменить свое жилье, расширить пространство и изменить концепцию его использования. В этих случаях помощь профессиональных дизайнеров может оказаться незаменимой. Обязанности дизайнера обычно включают в себя надзор за ходом ремонтных работ, контроль за качеством материалов, соблюдение технологических процессов, а также консультации строителей и внесение необходимых корректировок в чертежи. Таким образом, дизайн-проект является неотъемлемой частью ремонта, помогая избежать ошибок и контролировать смету.
Для создания дизайн-проекта обычно используется компьютерная 3D-визуализация, которая наглядно демонстрирует возможные варианты перестройки межкомнатных перегородок, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком дизайн-проект после этого становится основой для проведения ремонтных работ.
Однако перед 3D-визуализацией необходимо составить чертежи, которые включают в себя замеры комнат, разработку схем с инженерными и сантехническими системами, стенами, дверями. Это требуется для проектирования комнатных перегородок, устанавливает последовательность проведения ремонта и определяет количество необходимых материалов.
В состав документов дизайн-проекта может входить спецификация и пояснительная записка. Спецификация содержит описание отделочных материалов, декоративных элементов и обстановки в целом – с указанием технических характеристик, количества и качества, ориентировочной стоимости. Пояснительная записка – это вспомогательный документ, который детально раскрывает концепцию проекта и разъясняет заказчику и строителям все технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.
Однако, заказывая дизайн-проект перепланировки квартиры у компаний без проверенной репутации, можно столкнуться с серьезными проблемами и нарушениями строительных норм и правил. У многих таких компаний может не быть опытных инженеров-строителей, что приводит к возникновению технологических неувязок и несоответствий, которые могут привести к авариям.
Чтобы избежать подобных проблем, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки, который имеет юридическую силу, разработан инженером, учитывает требования строительных норм и правил и содержит все необходимые чертежи для согласования. Если нужно узаконить уже выполненные работы, потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности этих работ.
Требования к документации для перепланировки квартиры
Все кто решил осуществить перепланировку квартиры, должны знать, что существует определенный порядок ведения документации и его согласование в надзорных органах не всегда необходимо. Если ремонт является косметическим, то хозяевам достаточно заменить только встроенную технику, без получения специального разрешения.
В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка жилья подразумевает изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилья. Другие нормативные акты уточняют дополнительные детали, такие как перенос или разборку перегородок, устройство дополнительных дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Список необходимых документов для согласования перепланировки включает следующие:
- заявление на перепланировку;
- договор социального найма или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а именно выписку из ЕГРН (можно получить в МФЦ);
- технический паспорт или поэтажный план, экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
- сам проект перепланировки;
- нотариально заверенное согласие всех собственников жилья (согласие не требуется при совместной подаче документов в МФЦ с другими собственниками).
Если перепланировку планируют выполнять с участием несущих конструкций, то необходимо получить техническое заключение от автора проекта дома о возможности проведения перепланировки.
Жилищная инспекция смотрит на проектную документацию как на договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и составителем проекта. В стандартной квартире такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидроизоляции и шумоизоляции; в отдельных случаях — за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Однако, некоторые фирмы не предупреждают об этом и потом берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. Заказывая проектную документацию, стоит выяснять сразу, что включено в стоимость.
Важно знать, что жители Москвы (физические лица) могут подать все необходимые документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Необходимо получить расписку о получении документов, которую выдает сотрудник МФЦ с его подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20–30 рабочих дней.
Разработка проекта перепланировки – один из наиболее распространенных видов работ, требующих внимательной проработки и составления. В данном случае ключевый момент – учитывать нюансы и не пренебрегать своевременной проверкой. Рассмотрим, какие виды работ могут включаться в состав проекта перепланировки:
- Обустройство полов помещений;
- Ремонт, который затрагивает архитектурный облик фасада;
- Устройство или перенос уборных и ванных комнат;
- Работы, связанные с газовой системой.
Необходимо помнить, что проект перепланировки не будет согласован, если его реализация предполагает:
- Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания людей, в том числе – затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
- Перевод помещений в категорию непригодных для проживания;
- Снижение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, что может привести к их разрушению;
- Ликвидации или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых значений;
- Перенос радиаторов отопления, уже подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и отопления, на лоджии, балконы и веранды;
- Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления;
- Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;
- Изменение внешнего облика многоквартирного дома;
- Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
При выборе компании для разработки проекта следует учитывать следующие моменты:
- Имеет ли компания допуск СРО;
- Есть ли у компании собственный проектный отдел;
- Осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений.
Важно понимать, что необходимо иметь однозначный утвердительный ответ на эти вопросы, так как это дает гарантии того, что проект перепланировки будет составлен грамотно, с учетом всех возможных нюансов. Также стоит обращать внимание на то, что в Москве многие организации могут заниматься посредничеством в данной сфере. Однако, контактировать напрямую с исполнителями всегда надежнее и дешевле. Поэтому рекомендуется съездить в офис компании и убедиться лично в характере ее деятельности. Адекватный срок разработки проекта составляет 5−7 дней.
В стоимость проекта перепланировки квартиры влияет ее площадь и степень изменений, необходимых в системах электро- и водоснабжения, гидроизоляции и фасаде здания. В случае типовых квартир, разработчики могут использовать стандартные проекты перепланировки, что позволяет снизить стоимость услуг. Однако, если состояние дома не пригодно для такого ремонта, это становится невозможным.
Специализирующиеся на разработке проектов перепланировки и их согласовании компании предлагают следующие цены за услуги:
- проект перепланировки - от 14 000 рублей;
- техническое заключение - от 10 000 рублей;
- техническое заключение + проект перепланировки - от 19 000 рублей;
- дополнительные разделы к проекту (таблица 1) - от 10 000 рублей.
Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту
| Планируемые работы | Необходимые дополнительные разделы к проекту |
|---|---|
| Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов | общая пояснительная записка; архитектурные решения; водоснабжение и водоотведение; электрооборудование и электроосвещение; отопление и вентиляция |
| Устройство проемов в несущих стенах | конструктивные решения для металлических и железобетонных конструкций; техническое обследование строительных конструкций; экспертиза конструктивных решений |
| Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат | определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции |
| Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире | архитектурно-строительные решения; теплотехнический расчет |
| Перенос газового оборудования | газоснабжение |
Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. В этом случае конечная стоимость проекта составляет:
- без затрагивания несущих конструкций - от 42 000 рублей;
- с устройством проема в несущей стене - от 65 000 рублей;
- с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде - от 65 000 рублей;
- при согласовании объединения квартир - от 90 000 рублей;
- при согласовании в домах серии МНИИТЭП - от 95 000 рублей.
Незаконная перепланировка является нарушением закона, которое подвергает владельца квартиры не только штрафам от Жилищной инспекции, но и возможной трагедии. Снос несущей стены или установка в ней дверного проема может привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому, чтобы избежать нежелательных последствий, владельцы квартир должны согласовывать проект перепланировки квартиры со специалистами.
Фото: freepik.com